李人杰&FINANCE and ECONOMICS=MONSTER

房地产经纪人——房地产价格的内奸

房价涨涨涨，生活down down down 。居民因为房价在郁闷，政府因为房价而措手不及。“谁”在操纵价格？您想知道，我也想知道。房地产经纪人是操纵价格者之一？你一定不会相信，但事实就是这样，他们不停的在影响着价格。

何为房地产经纪人？

他们是一群渗透在房地产经济活动各个环节中，专门从事收集、加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产代理、居间或行纪业务，以收取佣金为目的公民、法人或经济组织。一般有两类，一类是独立房地产经济人，二是传统的房地产经济人。这很容易明白的，我就不解释这些概念了。

你离不开他，除非……

当你买房时需要他，在你卖房时你更需要他。买房可以不通过经纪人，直接通过销售商购房。而你呢？假设从现在开始你是一个卖房者，正要出售一套你的旧宅，你可能就不得不请一个房产经纪人了，如果你想让你的房子卖个好价钱的话。为什么？，因为他比你更了解目前房地产市场，更清楚你的房屋价值（除非你对他撒了谎），更清楚地是他知道那些是潜在的买方，可以说一定程度上他所知道的信息比你多得多。所以你需要他

转到正题，他对价格做了什么？

还是用实例来说明比较易于理解。现在我要出售一套位于城市外环，座20分钟地铁就可以到达市中心的二室二厅的房屋，不瞒你它是我两年前花了40万买的期房，如今这里已经可以说是城市周围的闹市区了，但是对于如今这套房屋价值是多少我并不太了解，但可以确定的是它升值了，而且不少。OK，我需要一个房地产经纪人来帮我料理这一切，因为我没有时间，更重要的是我对出售房屋一无所知。在邀请房产经纪人之前，我还是犹豫了，于是我现请了估价师对我的房屋进行了估价，很好，他告诉我70万（我房屋实际的价值），我很高兴。了解了这一点之后我亲请来了房地产经纪人L,显然他对我的房屋事先已经做了深入的调查和研究，结合当时的市场价，非常高兴，他告诉我我的房屋值80万（市场价格）。高兴之余我很疑惑，但很快就明白了。一个房地产经纪人的固定收入是1000~1500每月，这样的收入并不高，但是他每做一单的佣金是10%~30%，OK 就算是10%的佣金，看看以70万出售，L从中可收入7万扣除33%个人所得税之后得到46900元，在来看如果在70万上每加1万，他就可以多收670元（扣除个人所得税税收），对比他本来就不高的固定工资收入，显然670元对他来说何尝不是一种激励，而且如今房屋出售并不太难，所以他也不必付出太多的精力去准备。但最终我的房屋成交价时78万，L从中得到了52260的税后收入，不错的收入。显然房产的实际价值70万最终以78万的价格出售，原因就是来源于房地产经济人的经济动机。房价也就这样人为的炒高了。

内奸，绝对的内奸

为什么？你一定会这样问，原因就在上面减少的2万元中，很显然L原本可以从这2万元中得到1340元的税后收入，但他没能得到，为什么？他放弃了，只在于与他是买卖之间的中间人，他了解我（卖方），同时他也熟悉各个买者，并且与他们联系甚密，假设有个买家希望压低价格，并愿意支付给L 3000元的报酬，你说L会答应吗？结果已经告诉你了，他答应了，他可以为买家以种种例如：如今房地产销售火爆，买家的选择多了的理由，来让我相信，该降降价了，否则很难出手。于是他为买家节约了2万元，而从中获得了比原来2万元所能得到的更多收入1660元。一个字“贱”。

（注：独立房产经纪人 月薪 ：无  佣金比例：70% ）

到这我要说的也差不多了，但还是要申明以下，这些情况只是在我国才适用，对于国外来说，情况将更为复杂。例子只是为了说明问题而已。谢谢。

                                                                                                                                                       中央财经大学

                      李人杰